서울 주택구입부담지수 최고치 원인 3가지

서울 주택구입부담지수 최고치 원인이 다시 주목받고 있습니다. 서울에서 집을 사려면 소득의 40% 넘게 대출 상환에 써야 하는 시대가 다시 왔습니다. 서울 주택구입부담지수(K-HAI)가 2년 6개월 만에 최고치를 경신했다는 통계가 발표되면서, 무주택 실수요자들의 한숨이 깊어지고 있습니다. 부동산·경제 인사이트 더 보기 →

서울 주택구입부담지수, 2년 6개월 만에 다시 최고치

주택금융공사가 발표한 2024년 4분기 기준 서울 주택구입부담지수(K-HAI)는 157.9를 기록했습니다. 직전 분기(150.9)보다 무려 7포인트나 뛰어오른 수치입니다. 전국 평균 K-HAI가 63.7로 비교적 안정적인 수준을 유지하는 것과 대비되는 결과입니다.

K-HAI 지수가 157.9라는 뜻은, 중위소득 가구가 서울의 중위가격 주택을 표준 대출로 구입할 경우 소득의 40.6%를 주택담보대출 원리금 상환에만 써야 한다는 의미입니다. 100만 원을 벌면 40만 원 넘게 대출 갚는 데 쓴다는 얘기입니다. 이것이 바로 서울 주택구입부담지수 최고치 원인이 실수요자들에게 체감되는 방식입니다.

서울 K-HAI는 2022년 3분기 214.6이라는 정점을 찍은 뒤 7분기 연속으로 꾸준히 내려왔습니다. 그러다 2024년 3분기(150.9)부터 반등하더니, 4분기에는 그 폭이 한층 더 커진 것입니다. 서울 주택구입부담지수 최고치 원인이 다시 부각되는 것은 이 반등 흐름이 단순 반짝 상승이 아닌 구조적 변화일 수 있음을 시사합니다.

서울 주택구입부담지수 최고치 원인을 분석하면, 서울의 주택구입 부담이 이렇게 빠르게 다시 오른 데는 크게 세 가지 요인이 맞물려 있습니다.

① 서울 집값 재상승

2024년 하반기부터 서울 아파트값이 다시 오르기 시작했습니다. 전국적으로는 집값 안정세가 이어지고 있는 것과 달리, 서울 핵심 지역을 중심으로 가격이 반등하며 구입 자체의 비용이 늘었습니다. 특히 대출 규제가 강한 상황에서 현금 동원력이 있는 수요층이 강남·용산·마포 등 핵심지로 몰리는 현상이 심화됐습니다.

② 주담대 금리 7% 근접

2026년 4월 현재 시중 주택담보대출 금리는 연 7%에 근접하며 2022년 10월 이후 최고 수준을 다시 위협하고 있습니다. 한국은행이 기준금리를 동결하고 있음에도 불구하고, 1,400원대를 웃도는 환율과 미국 국채 금리 상승 등 대외 변수가 시장 금리를 끌어올리는 형국입니다. 집값과 금리가 동시에 오르면 구입 부담은 두 배로 커질 수밖에 없습니다.

③ ‘영끌’ 차주의 금리 재산정 도래

권대중 한성대 경제·부동산학과 교수는 “집값 급등기였던 2020~2021년 초저금리(2%대) 시기에 실행된 주담대의 금리 재산정 시기가 도래하면서 차주들의 원리금 상환 부담이 크게 늘고 있다“고 지적합니다. 당시 5년 혼합형으로 대출을 받은 이들이 이제 변동금리 구간으로 진입하면서, 월 원리금 상환액이 최대 100만 원 이상 급증하는 상황에 놓이게 된 것입니다.

서울만 왜 다를까 — 전국과의 구조적 양극화

흥미로운 점은 전국 평균 K-HAI는 오히려 개선되고 있다는 사실입니다. 지방을 중심으로는 금리 안정과 소득 증가 효과가 조금씩 나타나고 있는 반면, 서울과 일부 수도권은 집값 상승과 금융 비용 부담이 겹치며 주거 부담이 구조적으로 고착화되고 있습니다.

전문가들은 이 현상을 “이중 시장의 심화”로 표현합니다. 서울 주택구입부담지수 최고치 원인 중 하나인 집값 양극화로 인해, 대출 의존도가 높은 외곽 지역에서는 매수세가 끊기고 시세가 조정을 받는 반면, 현금 여력이 있는 수요층은 불확실성을 피해 핵심 입지로만 집중되는 구조입니다. 결국 소득과 자산 격차가 주거 격차로 이어지는 악순환이 고착되고 있습니다.

정부 대책과 한계 — 10·15 부동산 대책 이후 현황

정부는 지난 2025년 10월 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역으로 묶고 LTV를 70%에서 40%로 강화하는 강도 높은 부동산 대책을 내놓았습니다. 25억 원 초과 고가주택에 대해서는 주담대 한도를 2억 원으로 대폭 낮추었고, 스트레스 DSR 2단계도 시행에 들어갔습니다. 하지만 이런 조치들이 서울 주택구입부담지수 최고치 원인인 금리 상승과 집값 오름세를 근본적으로 해결하지는 못했다는 평가입니다.

그러나 이 같은 대출 규제는 ‘집을 살 수 없게 막는’ 효과와 동시에, 이미 대출을 낀 기존 차주의 상환 부담은 해소해 주지 못한다는 한계가 있습니다. 오히려 자산가와 무주택 실수요자 사이의 격차만 더 벌어질 수 있다는 비판도 나옵니다. 규제는 수요를 억제하지만, 공급이 받쳐주지 않으면 핵심지 집값은 빠지지 않는 구조적 문제가 남아 있습니다.

향후 전망 — 서울 주택구입부담 계속 오를까?

단기적으로 서울 주택구입부담지수 최고치 원인이 해소되기는 어렵다는 시각이 많습니다. 미국 트럼프 행정부의 관세 정책으로 인한 글로벌 불확실성이 커지고 있고, 국내 물가와 환율도 불안정한 상황이라 한국은행이 금리를 인하하기 쉽지 않은 환경이기 때문입니다.

다만 2025년 하반기부터 서울 일부 지역에서 신규 공급이 늘어나는 점, 그리고 글로벌 금리 인하 기조가 본격화될 경우 주담대 금리도 조금씩 내려올 가능성은 남아 있습니다. 결국 서울 주택구입부담지수 최고치 원인인 집값·금리·상환 부담 3가지가 동시에 개선되지 않는 한, 지수의 뚜렷한 하락은 기대하기 어렵습니다. 서울 주택구입부담지수가 다시 안정되려면 ①집값 안정, ②금리 인하, ③공급 확대가 동시에 이루어져야 한다는 전문가 진단이 설득력을 얻는 이유입니다.

실수요자라면 지금 당장 무리한 레버리지를 쓰기보다, DSR 규제 안에서 상환 여력을 먼저 점검해보는 것이 현명한 접근일 수 있습니다. 서울 집값의 장기적인 방향성을 믿더라도, 금리 재산정 리스크와 상환 부담은 철저히 계산해야 할 때입니다.

출처

서울 주택구입부담지수 최고치 원인 3가지 — 2년6개월 만에 다시 역대 최고

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