현재 살고있는집 계약을 완료하고, 다음 계약할 물건을 실질적으로 탐색해야하는 시기였고, 여름부터 둘러보던 단지들은 이미 떠나버린 상태였다.
멘붕에 빠졌지만 정신줄 부여잡고, 처음부터 다시하자는 생각으로, 다음 대상지를 찾기 시작했다.
앞서 언급한대로, 상승의 흐름이 넘어오고 있었고, 다음 대상지는 성동구 – 동대문구 – 서대문구/성북구 로 흐름이 이어질것으로 판단하여 매물을 추리고, 부동산 방문을 시작했다.

기존 물건 대상과 마찬가지의 기준으로, 찾는 기준은 아래와 같다.

• 1000세대 이상, 15년 이하의 준신축, 갭 7.5억 이하 (또는 실거주)
• 전고점 대비 금액이 아직 많이 오르지 않은 단지 위주 (전고점 기준을 상승 여력으로 봤다)
• 상승여력 비교를 위해, 차트 위주로 확인

성동구

청계벽산

1332세대 1996년식 주차 1037대(세대당 1.02대)
32평 전고 13.4, 지금사면 전고만큼의 가격을 줘야했다.

초등학교 멀지않고, 2호선 상왕십리역 도보권
성동구 중에서 아직 덜오른 단지로 판단해서 임장까지 갔지만, 접근할 수 있는 매물이 아예 없었음.

청계현대

1017세대 1998년식 주차 1096대 (세대당 1.07)
32평 전고 12.5 인데 아직 회복하지 못한 모습 (구축)

마장역 바로앞, 초등학교 중학교 바로 앞
근처 축산시장에 대한 개선이 크게 필요하다고 판단. 패스로 결정에 있어 크게 영향을 미쳤다. 확실하게 비선호할만한 이유가 있는 단지라 패스하기로 결정

서대문구

독립문 극동

1300세대 1998년식 주차 1351대(세대당 1.03대)
25평 전고 10.9 32평 전고 13억

3호선 독립문역 바로 앞 초등학교가 조금 멈 하지만 입지가 너무 좋은 아파트 버스타고 내려가면 5호선 서대문역, 조금더가면 2호선 시청역 직접 임장을 가보고, 줄서서 본 매물.
실거주로 들어가야하는 편이었고, 인테리어가 무조건 필요해보였다. 인테리어로 32평 기준 1억은 잡아야한다고 하셨다.

연식에 대비해서도 근처 독립문 삼호에 비해 관리가 안되어 있는 느낌, 이상하게 더 오래되어 보인다.
임장간 매물 기준, 건물 크랙 및 보수할 것들이 꽤 보였고(수리는 되었는데 비확장 천장에 누수가 있음), 패스로 결정.
이 아파트를 보고 더 좋은 물건의 갭으로 가야겠다는 반쯤 확신이 생겼다.

DMC 센트럴자이

DMC 파크뷰자이와 비교하는 도중 발견한 단지로,
더 신축에, 잡을수 있는 매물도 있었지만, 은평구라는 타이틀이 걸려, 더 보진 않았다.

DMC 파크뷰자이

4300세대 2015년식 5823대(세대당 1.35대)

가좌역 경의중앙 근처, 조금 내려가면 홍대입구역
대형상권 약함. 가좌역 핸디캡 가좌역 근처 상권정비 필요

1,2단지 기준 파크뷰 12.5 로 맞추면 진행하려고 마음먹었던 단지.
방문했을때 매물이 잠기기 시작한때라, 호가가 5천 올라있었고, 13억이면 보류를 생각했음
30평대 기준으로만 매물이 남아있었고, 기존의 20평대 기준과 맞지 않아서 최종 보류를 택함.

성남시 수정구

산성 포레스티아

dmc 파크뷰자이 vs 산성역 포레스티아
24평 vs 26평 기준, 5천 ~ 1억 정도 차이로 유지되어옴. (붙은적도 있지만.)
5천정도의 차이로 움직인다면, 5천 더주고 파크뷰자이 사는게 맞음.
파크뷰자이 1,2단지 기준으로 12.5억 선으로 거래하려고 했었음.
(생각대로 흘러가진 않음.)

성북구

길음 센터피스

2610세대 2019년식 2610대(세대당 1.1대)

4호선 역세, 백화점 등 커뮤니티 및 상권 좋음
도보권 초등학교가 없음. 선호되는 중학교가 도보권 없음 ? 10년후 주변 재개발되면 좋아질것

DMC 파크뷰자이와 비교해서, 완전 비슷하다고 판단. 강남 접근성이 오히려 센터피스가 유리하다고 판단 (동북선)

롯데캐슬 클라시아

2029세대 2022년식 2451대(세대당 1.2대)

센터피스와 동일한 입지이고, 다만 연식차이(3년) 만 존재한다고 판단.

결정

현재 선택할수 있는 매물 중에서, 기준에 맞고, 금액적으로 유리하다고 생각되는 단지를 선택해야했고, 센터피스를 선택했다. 아래는 그 비교 과정이었다.

• 크레시티 vs 센터피스
  평소에 1억 ~ 1.2정도 차이나는데, 지금 크레시티가 14억대 매물이 나니까 (14.5, 14.9) 12.5면 괜춘// 13도 괜춘겟다 이거 (전세는 크게 차이 안나는거같은데 신기함, 기대감이 반영된거겠지 ?)

• 파크뷰자이 vs 센터피스
  거의 붙어가는 모양새, 파크뷰가 조금더 빨리 나감. (동일가격이라 봄)

• 클라시아 vs 센터피스
  5000 ~ 7천 차이나야 맞음