이사 시기가 다가와서 매매 대상 물건 list up 및 비교한 내용을 정리한다.

가용자금

순자산 6억

실거주 or 갭구매(갭투자)

실거주의 경우

순자산 6억 기준 최대 11.5억 까지의 집을 실거주 할 수 있음.

• 대출 6억 기준, (취득세 + 부동산복비 = 대략 5천 포함)

갭구매의 경우

순자산 6억 + 신용대출 (1.5억)

• (매매금 – 전세금 = 7.5억) 까지 볼 수 있음. 대략 12 ~ 13억

구매 기준

상승장이 지속되고 있고, 현재 서울 아파트의 가격이 싸지 않다고 생각했다. 물론 입지좋은곳으로 들어가면 좋겠지만, 전세가율이 50미만의 40프로에 육박하는 단지들은 너무 리스크가 크다고 생각. 50~60% 의 전세가율을 타겟으로 생각했다.

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지역

큰 금액이 들어가는 만큼, 가급적 서울의 내가 갈수 있는 최대한의 좋은 입지를 구입하고 싶었음. 지금 당장 실거주할 필요는 없어서, 갭구매를 우선으로 가장 가치 높은 집을 구매해두고 2년 뒤 입주를 목표로 삼고 12~13억대 집으로 생각

• 갭으로 사는 만큼, 신축/준신축 급의 세대수 1000 이상의 대장 아파트를 고려함.
  • 전세 맞추기 좋고, 이후 추가 보수 비용이 안들것으로 예상
• 서울은 신축 공급이 점점 줄어들고있어, 현재 기준 신축이 몇년 후에도 계속 선호를 받을 것
• 하락기에도 매도할 수 있는 거래가 활발한 물건
• 25평 방3개 기준 (30평대는 보지 않음, 급지를 더 높이는 방향으로)

25.8 ~ 부터 임장 다니기 시작, 해당 기준으로 찾아봤고, 시간이 지날수록 가격 상승으로 인해 놓치는 매물들이 많았음. 현재 집 매도시기가 12월 이었기 때문에, 임장 다니면서도 빠른 결정읕 할 수 없었고, 결과적으로는 매도 계약 이후 2주 이내에 물건 선택해서 계약 체결, 여름부터 본 단지들은 가격이 다들 너무 올라 결국엔 다른 단지로 결정. (조금더 하위 입지)

답십리 전농동 (25.8 임장)

• 청계한신휴플러스 – 11.5 억 (호가)
• 힐스테이트청계아파트
• 래미안위브
• 래미안미드카운티
• 래미안크레시티 – 13.4 억 (호가), 전고(13억)돌파
• 래미안허브리츠

25.10월 기준, 호가기준 크레시티는 14억이 이미 넘고 있었고, 매물이 전부 잠겼다. 크레시티 – 위브 – 허브리츠 순으로 연락을 계속했지만 매물은 찾을 수 없었고 (단지별 1~2건), 호가가 너무 높았다 (당시 기준)

신당, 금호, 청구 (25.8월 임장)

• 래미안하이베르 – 12.8 억 (호가)
• 왕십리자이아파트
• 왕십리풍림아이원
• 행당대림아파트
• 행당한진타운아파트
• 금호동벽산아파트
• 금호삼성래미안아파트 – 13 억 (호가)
• 약수하이츠 (20평대는 방2개)
• 신당삼성 (20평대는 방2개)

래미안 하이베르가 가장 가고싶었고, 약수하이츠나 신당삼성은 들어갈수 있다면 30평대를 실거주로 들어가려고 생각했었다. 25.10 기준 역시 가격대가 말도 안되게 튀었고, 특히나 행당한진,대림의 실거래가가 놀라웠다. 14억 이상 올라가는 호가를 쫓아갈 순 없어서 패스

영등포, 신길, 상도 (25.9월 임장)

• 래미안상도3차
• 힐스테이트 상도센트럴파크
• 힐스테이트상도프레스티지아파트
• 상도더샵1차
• 영등포푸르지오
• 영등포아트자이
• 신길센트럴 아이파크
• 더샵파크프레스티지

9월에 원래 최대한으로 가고싶었던 아파트는 상도 센트럴파크 였다. 하지만 가격대가 말도안되게 올라가고 있었고, 올 초부터 보던 신길 뉴타운 가격도 이미 14억이 넘어가고 있는 상황. 현실적으로 영등포 아트자이와 상도더샵1차를 생각해두었지만, 25.10월 기준, 둘다 매물이 잠겨있었다. 내가 가진 자금으로 볼 수 없는 상황.

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10월 까지의 총평

상승장이 계속되고 있었고, 임장을 초기에 다니던 물건들도 이제 볼수 없는 가격대로 올라가버린게 가장 힘들었다. 기존 집 매도 계약이 되고, 그날부터 부동산에 열심히 전화를 돌렸지만, 볼 수 있는 매물 자체가 없었고, 여름부터 보던 매물중에서 결정할수 있는 곳이 없어, 새롭게 매물을 탐색해야 하는 상황이었다. 높아진 호가를 절대 쫓아가지 말자는 주의였기도 하고, 부동산 상승 순서가 눈에 점점 보이기도 했다. 성동구 / 동작구 / 동대문구 쪽으로 상승 흐름이 넘어오고있었고, 다음은 어디지를 찾아봐야겠다는 생각으로 마무리했다.